ALUR : Encadrement des loyers et vices cachés

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Par @DelphineGranier, Analyste chez @GénérationLibre

La loi ALUR, loi pour l’accès à un logement et à un urbanisme rénové, fait de nouveau couler de l’encre. Outre la complexification juridique – critiquée par tous les professionnels de l’immobilier souffrant de « phobie administrative » – dont elle s’accompagne, c’est l’encadrement des loyers qu’elle prévoit qui cristallise le débat.

« Sur l’encadrement des loyers, il faut là aussi être pragmatique ». Dans son discours de politique générale prononcé aujourd’hui devant l’Assemblée, Manuel Valls a confirmé son sentiment : la loi ALUR mérite révision. Six mois après sa promulgation à peine, et un nouveau Premier Ministre plus tard, la loi est déjà menacée de « détricotage » : alors que l’expérimentation de l’encadrement des loyers dans les zones tendues devrait être étendue à la capitale, le premier bilan de la loi n’est pas convaincant. Louable par son objectif, l’encadrement des loyers ne passe ni l’examen empirique, ni l’analyse théorique. Alors, la fin justifie-t-elle les moyens ?

Outre-Atlantique, David Autor, Christopher Palmer et Parag Pathak, tous trois chercheurs du MIT réfléchissent à la même problématique. Leur étude[1] récente, publiée par le Cato Institute[2], s’appuie sur l’exemple concret de l’encadrement des loyers exercé dans certains quartiers de Cambridge, Massachussetts, pour juger de l’efficacité des mesures de contrôle. En se livrant à une comparaison – la politique de contrôle des loyers ayant été abandonnée – avant/après encadrement, l’étude dénonce l’impact négatif du contrôle des loyers sur l’ensemble d’un quartier. Un propriétaire, s’il est privé de sa capacité de déterminer librement son loyer, n’a aucune incitation à entretenir son bien. De fait, le comportement individuel de chaque propriétaire s’avère in fine nuisible à l’ensemble du quartier : en dépréciant l’attractivité globale d’une zone de logement, l’ensemble des biens – y compris ceux ne faisant l’objet d’aucune politique de contrôle – perdent par conséquent de leur valeur. A contrario, l’appréciation de $2 milliards du quartier au cours de la décennie suivant l’abandon de l’encadrement des loyers confirme a posteriori cette analyse.

Cette étude, transposable au cas français de la loi ALUR, illustre concrètement l’écart qui existe entre d’une part, l’objectif théorique d’une décision politique – ici, faciliter l’accès au logement – d’autre part, ses résultats réels – la diminution nette des mises en chantier – et enfin, ses effets secondaires – la perte de valeur des quartiers concernés. En l’occurrence, l’encadrement des loyers, au lieu de permettre l’accès du plus grand nombre à un logement décent, raréfie l’offre de location, en rendant les promoteurs plus frileux, et en dégrade la qualité. Du point de vue des principes, le contrôle des loyers introduit en plus la présence, non nécessaire, de l’Etat dans les relations contractuelles bailleur/locataire et provoque une rupture d’égalité entre le locataire et le propriétaire, qui ne choisit plus librement le montant de l’objet du contrat.

Les promoteurs de l’encadrement des loyers citeront les exemples étrangers où l’encadrement des loyers est en vigueur : l’Allemagne, la Suède, la Suisse et les Pays-Bas[3] pratiquent déjà un contrôle du prix des logements. La comparaison a, toutefois, ses limites dans chacun des cas : l’Allemagne, si le contrôle fonctionne, jouit d’une offre de logements ne permettant pas la comparaison ; la Suède s’est vue forcer par la Commission européenne à revoir son système, jugé contraire à la libre concurrence ; la Suisse, bien que la loi soit en vigueur, ne l’applique que très peu ; enfin, aux Pays-Bas, la protection des locataires a réduit le nombre de propriétaires et contribué à l’amincissement du parc locatif privé.

Milton Friedman dans Capitalisme et Liberté, fait figurer le contrôle des loyers parmi la liste des mécanismes nuisibles à supprimer. L’Etat, s’il doit agir comme édicteur de règles et comme arbitre, ne saurait s’immiscer dans le jeu économique. « De même qu’un bon jeu exige des joueurs qui acceptent ces règles et l’interprétation qu’en fait l’arbitre, de même une bonne société exige que ses membres soient d’accord sur les conditions générales qui gouverneront les relations entre eux (…) la plupart de ces conditions [étant] l’aboutissement non prémédité d’une coutume acceptée d’abord sans réflexion[4] ». L’encadrement des loyers, en ce sens, va à l’encontre, d’une part,  de la libre volonté du propriétaire de décider de son loyer, et d’autre part, du fonctionnement naturel du marché du logement. De la nécessité de conclure, comme les observations empiriques en témoignent, que « la fixation d’un plafond pour les loyers entraine une pénurie de logements »[5].

Expériences et théorie semblent donc converger : la loi ALUR, si bien intentionnée soit-elle, s’accompagne d’effets pervers nuisibles pour le marché de l’immobilier. Comme l’a dit l’économiste suédois Assar Lindbeck, ancien président du comité Nobel d’économie, « après les bombes incendiaires, le contrôle des loyers est le plus sûr moyen de raser une ville ». Espérons maintenant que le gouvernement, dont l’orientation semble aller dans le bon sens, agisse à vive ALUR.

Crédit photo : darksabine

[1]http://economics.mit.edu/files/9760

[2] http://www.cato.org/publications/research-briefs-economic-policy/housing-market-spillovers-evidence-end-rent-control

[3]http://elus.paris-eelv.fr/IMG/pdf/Rapport_de_mission_-_Encadrement_loyers_-_Rene_Dutrey-2.pdf

[4] FRIEDMAN Milton, Capitalisme et Liberté, chapitre 2, p71

[5] FRIEDMAN Milton, Capitalisme et Liberté, chapitre 4, p115

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